実家をどうする？売る・貸す・置いておく・リースバックの4択と決め方
本記事にはプロモーション（アフィリエイトリンク）が含まれます。広告収益がどのサービスを取り上げるかに影響する可能性はありますが、比較の基準と評価は公的資料・公開料金に基づいて独自に決めています。 詳しい広告表記はこちら。
親が施設に移った、あるいは亡くなって、実家が空いた。そこから家族で話すたびに「売るか、貸すか、しばらく置いておくか」がぐるぐる回って、決め手がないまま何年も過ぎる——実家じまいでいちばん多い止まり方です。
実家じまいの進め方と決める順番では、出口を選ぶ前に名義・親族の意向・物の仕分けを片づける段取りを整理しました。ここではその先、出口そのものをどう選ぶかを扱います。並べるのは売る・貸す・置いておく・リースバックの4つです。
結論
実家にこれから誰も住まないなら、売るのが基本です。相続した実家には「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売ることを条件とする3,000万円の特別控除があり、貸すとこの控除が使えなくなるからです（国税庁 No.3306）。期限つきの有利な選択肢は、売る側にしかありません。
親がまだ住んでいるなら、置いておくかリースバックです。リースバックは所有権を事業者に移し、家賃を払って住み続ける方法で、まとまった資金が要るときの選択肢になります。定期借家契約なら期間の満了で退去を求められますし、買戻しも約束された権利ではありません（国土交通省のガイドブック）。
貸すのは、駅が近く、修繕費と入居者対応を引き受けられる人だけの選択肢です。普通借家契約で貸すと、貸主の側から終わらせるには正当の事由が要ります（借地借家法28条）。「とりあえず貸して、数年後に売る」は成り立ちません。
出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）、国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（令和4年6月発行）、e-Gov法令検索 借地借家法28条（いずれも2026年9月8日確認）。
実家の4択とは、どう違うのですか？
実家の4択とは、所有権と居住者をそれぞれ動かすかどうかの組み合わせです。売るは所有権も居住者も手放し、貸すは所有権を持ったまま他人に住んでもらい、置いておくはどちらも動かさず、リースバックは所有権だけを手放して住み続けます。
お金の向きも4つで違います。売るとリースバックはまとまった代金が一度に入り、貸すは毎月少しずつ入り、置いておくは出ていく一方です。手間の残り方はその逆で、売るがいちばん軽く、貸すがいちばん重くなります。
| お金の向き | 初期にかかるもの | 決めたあとに残る手間 | 向いている人 | 最初の一手 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 売る | 売却代金がまとまって入る（税引き後） | 仲介手数料・測量や境界確定の費用（売却時に精算） | 引渡しまで。以後は残らない | 誰も住まず、相続から3年目の年末が近い人 | 複数社に査定を出してもらう | 売却の税金を見る |
| 貸す | 毎月の家賃（空室の月はゼロ） | 水回り・設備の修繕、残置物の撤去 | 入居者対応と管理委託が続く | 駅が近く、修繕費と管理の手間をかけられる人 | 管理会社に想定賃料と修繕の見積もりを聞く | 決める順番に戻る |
| 置いておく | 入らない。固定資産税と管理費が出ていく | 特になし | 見回り・除草・近隣対応が続く | 相続や気持ちの整理がまだ終わらない人 | 課税明細書で住宅用地の特例を確認する | 維持費の内訳を見る |
| リースバック | 売却代金がまとまって入り、以後は家賃を払う | 特になし（毎月の家賃が生じる） | 賃借人としての義務（修繕の範囲・原状回復） | 親が住み続けたまま、まとまった資金が要る人 | 売却価格と家賃を複数の事業者に出してもらう | 親の判断能力を先に見る |
比較日: 2026年9月8日時点
解体してから土地だけを売る道もありますが、それは「売る」の中の手順の違いです。建物を残すか壊すかは査定を取ってから決められるので、最初の4択には入れていません。解体費と維持費の比べ方は空き家のまま持つ費用と管理にまとめています。
実家が愛知・千葉・福岡・熊本・埼玉・静岡・岐阜にあるなら、地域密着で査定を出す不動産売却・査定なら地域密着型（愛知/千葉/福岡/熊本/埼玉/静岡）のナカジツ
も、同時に当たる相手に入ります。査定は1社では比べられないので、上の全国対応の査定と並べて2社の価格帯を見るのが早い。
誰も住まないなら、なぜ「売る」が基本なのですか？
期限つきで有利な制度が、売る側にしか用意されていないからです。相続した実家を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。対象は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡で、令和6年1月1日以後の譲渡では相続人の数が3人以上なら2,000万円が上限です。売却代金が1億円以下であることも要件に入っています。
期限は2つあり、どちらも動きません。制度そのものの期限（令和9年12月31日までの譲渡）と、個々のケースの期限（相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること）です。相続から時間が経っているほど、後者が先に来ます。
そして見落とされやすいのが、要件のひとつに「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」がある点です。一度でも貸すと、この控除は使えなくなります。「空いているのはもったいないから、当面は貸しておいて、そのうち売ろう」という順番は、控除の側から見ると最も損な進め方になります。取得費や譲渡費用の拾い方は実家を売ったときの税金と譲渡所得の仕組みにまとめました。
「貸せば借り手が付くはず」という前提も、統計とはずれています。総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査（確報集計）によると、一戸建の空き家352万3千戸のうち**80.9%（285万1千戸）が「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」**です。戸建ての空き家の8割は、貸しにも売りにも出されないまま置かれているということです。
この選択に進む人の次の一手：登記事項証明書で建築時期と名義を確認し、そのうえで複数社に査定を出してもらう。名義が親のままなら相続した実家の名義変更と相続登記の義務化が先です。
出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）、総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（令和6年9月25日公表）。いずれも2026年9月8日確認。
「貸す」に向いているのはどんな実家ですか？
駅が近く、修繕にお金をかけられて、入居者対応を何年も続けられる実家です。この3つのうちどれかが欠けると、貸すは重い選択になります。
いちばん重いのは、貸すと自分の都合で終われなくなることです。借地借家法28条は、貸主からの更新拒絶や解約の申入れについて「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と定めています。数年後に売るつもりなら、期間の満了で終わる定期建物賃貸借（同法38条）を選ぶことになりますが、これには書面での契約と、契約前に「更新がなく期間の満了で終了する」旨を記載した書面を交付して説明する手続きが要ります。この説明をしなかったときは、更新がないとする定めは無効になります（38条5項）。
管理を任せる会社の選び方にも、法律上の目印があります。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律3条1項は、賃貸住宅管理業を営もうとする者に国土交通大臣の登録を義務づけています（国土交通省令で定める規模未満の事業者は除かれます）。国土交通省はこの規模について「賃貸住宅管理業を営む管理戸数200戸以上の事業者に対し、国土交通大臣への登録を義務付けています」と説明しています。登録した業者には、管理受託契約を結ぶ前に報酬と管理業務の内容・実施方法を書面で説明する義務（13条）と、委託者へ定期的に報告する義務（20条・国土交通省の説明では少なくとも年1回以上）があります。契約前の書面が出てこない業者は、この時点で候補から外せます。
家賃が入れば、それは不動産所得になります。国税庁は必要経費に含まれる主なものとして固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費を挙げています。手元に残るのは家賃そのものではなく、ここから経費と税を引いた額です。
この選択に進む人の次の一手：管理会社2〜3社に、想定賃料と「貸せる状態にするまでの修繕見積もり」をセットで出してもらう。修繕費が想定賃料の2年分を超えるなら、売却査定と並べ直したほうが判断しやすくなります。
出典：e-Gov法令検索 借地借家法28条、同38条、国土交通省「管理業者の業務」（賃貸住宅管理業法ポータルサイト）、e-Gov法令検索 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律3条、国税庁 No.1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」（令和7年4月1日現在法令等）。いずれも2026年9月8日確認。
「置いておく」を選んでいいのはどんなときですか？
相続の話し合いや気持ちの整理がまだ終わっていない場面です。置いておくは、決めるための時間をお金で買う選択だと考えると扱いやすくなります。逆に言えば、時間の代金として何がいくら出ていくのかを知らずに続けるのは、選んでいるのではなく止まっているだけです。
出ていくのは2種類。毎年の固定資産税・火災保険と、頼むたびにかかる管理の費用です。固定資産税は、住宅用地の特例が効いているあいだは小規模住宅用地（200㎡以下）が価格の6分の1、一般住宅用地が3分の1に軽減されます。空き家にしただけで特例が外れることはなく、外れる引き金は空家法にもとづく市区町村長の勧告です。この仕組みは空き家のまま持つ費用と固定資産税の特例で条文から追っています。
管理の費用は地域ごとに違うため、公的な料金例を1つ挙げます。埼玉県宮代町シルバー人材センターは、見回り（年6回）を18,180円、除草を1日当たり単価8,344円、樹木の伐採・植木の剪定・小修繕等を1日当たり単価10,010円としています（除草と剪定等は別途 事務費12％＋材料費、料金単価は令和8年4月1日から適用）。**この金額を全国の相場として当てはめないでください。**センター・自治体・民間業者ごとに別料金です。
この選択に進む人の次の一手：固定資産税の課税明細書で住宅用地の適用区分と面積を見て、自治体の空家対策担当課に指導や勧告を受けていないかを聞く。そのうえで「いつまで置いておくか」の期限を家族で決める。期限を決めない先送りは、いちばん高くつく選び方になります。
出典：埼玉県宮代町「空き家の管理は、宮代町シルバー人材センターにご相談ください」、e-Gov法令検索 地方税法349条の3の2（いずれも2026年9月8日確認）。
「リースバック」は誰の選択肢ですか？
実家に住み続けたい親本人が、まとまった資金を必要としているときの選択肢です。契約するのは所有者である親であって、子が代わりに決められる話ではありません。国土交通省はリースバックをこう説明しています。
住宅のリースバックとは、住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むというサービスです。
出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」 2ページ（令和4年6月発行・2026年9月8日確認）。
所有者ではなくなるので、固定資産税等の支払いは不要になります。代わりに毎月の家賃が生じ、その家賃には貸主が負担する修繕費なども織り込まれています。押さえるべきは次の3つです。
**1. 住み続けられる期間は契約の種類で決まる。**定期借家契約なら、契約で定めた期間の満了で契約が終わります。再契約に応じるかどうかは貸主しだいです。事業者が住宅を第三者に売却して貸主が変わり、新しい貸主から再契約を拒まれることもある、とガイドブックは注意しています。
**2. 買戻しは権利ではない。**ガイドブックは「買戻しは『当然の権利』ではありません」と書き、「いつまでに」「いくらで」買い戻せるのかを契約書の記載で確認するよう求めています。
**3. 売却代金と家賃の総額を先に比べる。**ガイドブックのポイント3は、契約前に「売却で受け取る金額」と「数年かけて賃料として支払う金額」のどちらが高いかを自分で計算して比較するよう促しています。実際のトラブル事例として、自宅マンションを約2,000万円で売却し家賃が約20万円だったため、10年住むと売却代金を上回る計算になると後から気づいた例、市場での取引価格が1億2,000万円相当の不動産を700万円で売却してしまった例が紹介されています。
子の立場で見ておきたい点が2つあります。ひとつは、リースバック期間中に親が亡くなった場合、家族・親族が相続によって賃貸借契約上の責任（原状回復等）を負うことがあるとガイドブックが注意していること。もうひとつは、宅地建物取引業法にもとづくクーリング・オフが宅建業者への売却では適用されない点です。ガイドブックは違約金が設定されているケースも多々あり、解約に多額のお金がかかることもあると書いています。
親の判断能力が落ちてくると、売買契約を結ぶこと自体が難しくなります。同じ壁は預貯金にも立つので、認知症と実家・口座の凍結で、どの手続きが今なら間に合うかを見てください。
この選択に進む人の次の一手：親と一緒に、リースバック事業者に加えて通常の売却（引渡し時期を調整する形）と融資の3つを同時に当たり、売却価格・家賃・契約の種類・買戻し条件を1枚に並べる。1社だけの提示で決めないことが、ガイドブックの一貫した助言です。
「同時に当たる3つ」のうちリースバック事業者の1社として、【総合マネージメントサービスのリースバック】
（メールでの問い合わせ・査定は無料）があります。ここで出た売却価格と家賃を、通常売却の査定額と同じ紙に並べてから決めます。
出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（令和4年6月発行）、国土交通省 報道発表「『住宅のリースバックに関するガイドブック』を公表しました」（令和4年6月24日）。いずれも2026年9月8日確認。
4つを比べる前に、誰に何を聞けばいいですか？
窓口は4つに分かれます。名義と登記は法務局・司法書士、固定資産税の特例と課税明細は市区町村の税務課（資産税課）、指導や勧告の有無は自治体の空家対策担当課、譲渡所得と特例の当てはめは税務署または税理士です。査定と賃料の見積もりは不動産会社と管理会社に出してもらいます。
きょうだいで意見が割れているなら分けにくい資産の分け方を、期限が心配なら相続手続きの期限を早い順に並べたチェックリストを。終活全体の順番は終活でやることの優先順位マップ、他の記事は実家じまいの記事一覧にまとめています。
本記事は一般的な制度と手続きの流れを整理したものです。個別の判断は弁護士・司法書士・税理士など各分野の専門家、または実家がある市区町村の窓口へご相談ください。
よくある質問
当面は貸しておいて、あとから売る形でも3,000万円の特別控除は使えますか？ 使えません。空き家の特例は「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」を要件にしているため、一度でも貸すと対象から外れます。賃貸に出す前に、控除を使った場合の手取りと家賃収入を並べて比べる必要があります。
リースバックの契約を、子どもが親の代わりに結ぶことはできますか？ 売買契約の当事者は所有者である親です。子が代理で進めるには委任や法定代理の手続きが必要で、親の判断能力の状態によっては成年後見の枠組みに入ります。国土交通省のガイドブックも、家族・親族と相談しながら急がずに検討するよう繰り返し促しています。
実家が地方にあって買い手が付かないときはどうすればいいですか？ 売れないと決める前に、価格の根拠を複数の事業者に聞くのが先です。国土交通省はリースバックの提示価格についても、相場から大きく外れていないか複数の事業者に意見を求めるよう案内しています。それでも動かない場合は、置いておく費用を見積もり、いつまで持つかの期限を家族で決めます。
4つのうち、いちばん手元に残るのはどれですか？ どれが有利かは実家の立地と築年数、相続からの経過年数で入れ替わるため、一律の順位は付きません。判断の材料になるのは、①売却査定額（複数社）②想定賃料と修繕見積もり③1年あたりの維持費、の3つの数字です。この3つを同じ紙に並べると、4択のうち明らかに合わないものが先に落ちます。
出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）、国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（令和4年6月発行）。いずれも2026年9月8日確認。
まとめ
- 誰も住まないなら売るが基本。相続開始から3年目の年末という期限があり、貸すと3,000万円の特別控除は使えなくなる（国税庁 No.3306）
- 貸すのは駅が近く、修繕費と入居者対応を引き受けられる実家だけ。普通借家契約は貸主の都合では終われない（借地借家法28条）
- 親が住み続けるなら置いておくかリースバック。リースバックは定期借家契約なら期間満了で終わり、買戻しは当然の権利ではない（国土交通省ガイドブック）