実家を売ったときの税金｜譲渡所得の仕組みと空き家の3,000万円控除の条件

そら／費用相場と手続きを公開情報で整理

公開: 2026年8月24日

実家を売ると決めたあと、最後に気になるのが税金です。調べ始めると「3,000万円まで控除される」という話と「要件が厳しい」という話が同時に出てきて、判断できないまま止まりがちです。

この記事は、実家を売ったときの税金の構造と、国税庁が公表している空き家の3,000万円特別控除の条件を整理したものです。実家をどうするか自体をまだ決めていない場合は、売る・貸す・解体する・そのまま持つの4択を費用と手間で比較した記事を先に読んでください。

出典：国税庁 No.3202「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」、国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（いずれも令和7年4月1日現在法令等・2026年8月12日確認）。

実家を売ると、どんな税金がかかりますか？

売って利益が出た場合に、譲渡所得として所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。国税庁は「土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離（分離課税）して、計算することになっています」と説明しています。給与などと合算せず、単独で計算する所得です。

金額の出し方も国税庁が示しています。「譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額（収入金額）から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します」。特別控除があれば、さらに控除額を引いたものが課税の対象になります。

課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額（収入金額）－（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額

売った金額に丸ごと税率がかかるわけではありません。逆に言えば、取得費と譲渡費用をどこまで拾えるかで課税される金額が変わります。あとで説明する「親が買ったときの契約書」が効いてくるのはこのためです。

出典：国税庁 No.3202「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」、国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」（いずれも令和7年4月1日現在法令等・2026年8月12日確認）。

税率は何％ですか？相続したばかりだと高くなりますか？

税率は所有期間で2段階に分かれます。譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものが長期譲渡所得、5年以下が短期譲渡所得です。長期は所得税15％＋住民税5％、短期は所得税30％＋住民税9％と、倍近い差があります。

誤解が起きやすいのは相続した実家の扱いです。国税庁は所有期間について「この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています」と注記しています。親が何十年も前に建てた家なら、相続してすぐ売っても所有期間は親が取得した日から数えるのが原則です。ただし原文が「原則として」としているとおり例外もあるため、自分のケースは税務署または税理士に確認してください。

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この15％・30％のほかに復興特別所得税があります。国税庁は「平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります」としています。「15％」だけで見積もると実際より軽く見えます。

出典：国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」、国税庁 No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」（いずれも令和7年4月1日現在法令等・2026年8月12日確認）。

取得費には何が入りますか？

取得費は、その不動産を手に入れるためにかかった費用です。国税庁は購入代金・建築代金・購入手数料・設備費・改良費のほか、次のようなものも取得費に含まれるとしています。

• 登録免許税（登記費用を含む）・不動産取得税・特別土地保有税（取得分）・印紙税。贈与、相続または遺贈による取得の場合も含まれます。ただし業務の用に供される資産の場合、これらの税金は取得費に含まれません
• 借主を立ち退かせるために支払った立退料
• 埋立て・土盛り・地ならしなどの造成費用、取得に際して支払った土地の測量費
• 所有権などを確保するために要した訴訟費用
• 建物付の土地を購入し、おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的だった場合の建物の購入代金や取壊し費用
• 購入資金の借入金の利子のうち、その資産の使用開始日までの期間に対応する部分
• 購入契約を解除して他の物件を取得した場合の違約金

国税庁は除外も明示しています。「相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません」。分け方でつまずいている場合は、現金・不動産・有価証券それぞれの分けにくさを整理した記事が参考になります。

建物にも注意が必要です。国税庁は「建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります」としています。建物部分は買ったときの金額がそのまま残るわけではありません。

出典：国税庁 No.3252「取得費となるもの」（令和7年4月1日現在法令等・2026年8月12日確認）。

譲渡費用には何が入りますか？これまでの維持費は引けますか？

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。国税庁が挙げているのは次のものです。

• 仲介手数料、印紙税で売主が負担したもの
• 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
• 土地を売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
• すでに売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
• 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料

ここが実家じまいの読者にとって一番の分かれ目です。国税庁は「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません」と明記しています。空き家のあいだに払い続けた固定資産税、草刈りや見回りの費用、雨漏りの修繕費は譲渡費用になりません。その一方で、土地を売るために建物を取り壊した費用は譲渡費用になります。

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売らずに持ち続けた場合に何をいくら払い続けることになるかは、空き家のまま持つ費用と固定資産税の特例の外れ方をまとめた記事に整理しています。

出典：国税庁 No.3255「譲渡費用となるもの」（令和7年4月1日現在法令等・2026年8月12日確認）。

親が買ったときの契約書が見つからないとどうなりますか？

取得費が分からない場合は、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。国税庁は「売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます」としています。実際の取得費が5パーセント相当額を下回る場合も、5パーセント相当額を使えます。

国税庁が挙げている例は「土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、150万円を取得費とすることができます」というものです。契約書や領収書が見つかるかどうかで、差し引ける取得費、つまり課税の対象になる金額が変わるということです。

実家の片付けでは、家財と一緒に権利証・売買契約書・当時の領収書・建築時の請負契約書を探しておいてください。名義が亡くなった人のままなら、売る前に相続登記が必要です。期限と過料の仕組みは相続した実家の名義変更と相続登記の義務化をまとめた記事で確認できます。

出典：国税庁 No.3258「取得費が分からないとき」（令和7年4月1日現在法令等・2026年8月12日確認）。

空き家の3,000万円特別控除とはどんな制度ですか？

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。国税庁の説明は「相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます」というものです。

控除額は一律ではありません。国税庁は注記で「令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります」としています。人数を先に数えておいてください。

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**期限が2つあります。**制度そのものが令和9年12月31日までの譲渡を対象とする一方、個々のケースには「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という別の期限があります。相続から時間が経っていれば後者が先に来ます。他の期限とあわせて確認したい場合は相続手続きの期限を早い順に並べたチェックリストを参照してください。

出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和7年4月1日現在法令等・2026年8月12日確認）。

家屋そのものにはどんな条件がありますか？

国税庁は「被相続人居住用家屋」を、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものと定義しています。

1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと
3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

1つ目の建築時期は登記事項証明書で確認できます。**この日付より後に建てられた家は、他の要件を満たしていても対象になりません。**ここで足切りができるので、登記事項証明書を先に取り寄せるのが早道です。3つ目は亡くなった人がひとりで住んでいたかを問うもので、同居していた家族がいた場合は満たしません。

なお国税庁は、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなどの特定事由により相続開始の直前に居住の用に供されていなかった場合も、一定の要件を満たせば該当するとしています（「従前居住用家屋」。詳細は国税庁 No.3307）。

出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、国税庁 No.3307「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合」（いずれも令和7年4月1日現在法令等・2026年8月12日確認）。

売り方や売る時期にはどんな条件がありますか？

国税庁が挙げている適用要件は次のとおりです。**すべてを満たす必要があります。**ひとつでも外れると適用できないため、1行ずつ照らし合わせてください。

1. 売った人が、相続または遺贈により家屋および敷地等を取得した相続人（包括受遺者を含む）であること
2. 家屋（と敷地）を売る場合：相続の時から譲渡の時まで事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていたことがなく、譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと
3. 家屋の全部を取り壊してから敷地を売る場合：取壊しの時まで、および譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に供されておらず、取壊しの時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていないこと
4. 令和6年1月1日以後の譲渡の場合：譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、耐震基準を満たすこととなった、または家屋の全部の取壊しを行ったこと
5. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
6. 売却代金が1億円以下であること
7. 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと
8. 同一の被相続人から取得した家屋・敷地等について、この特例の適用を受けていないこと
9. 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと（生計を一にする親族、売った後にその家屋で同居する親族、内縁関係にある人などを含む）

6つ目の1億円は、判定の仕方まで国税庁が書いています。分割して売った場合や、他の相続人が売った分も合算して判定し、あとから合計が1億円を超えたときは「その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要」とされています。きょうだいがそれぞれ持分を売る場合、自分の受取額だけでは判断できません。

出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和7年4月1日現在法令等・2026年8月12日確認）。

手続きは何をすればいいですか？

この特例は、一定の書類を添えて確定申告をすることで適用を受けます（申告先は所轄の税務署）。国税庁が挙げている書類は次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 売った資産の登記事項証明書など。相続により取得したこと、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物でないことを示すもの
• 被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
• 売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

見落としやすいのが被相続人居住用家屋等確認書です。国税庁はこれを「売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた」書類としています。つまり税務署ではなく実家がある市区町村に取りに行く書類で、遠方に住む相続人が確定申告の直前に気づくと期限に間に合いません。申請の手順は自治体ごとに異なるため、売却の話を進める前に担当課へ問い合わせておいてください。

出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和7年4月1日現在法令等・2026年8月12日確認）。

「取得費加算の特例」はどういう人が対象ですか？

相続した財産を売ったときの特例には、もうひとつ「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（取得費加算の特例）があります。国税庁の説明は「相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます」というものです。

ただし、この特例には強い足切りがあります。適用要件の2つ目が「その財産を取得した人に相続税が課税されていること」だからです。相続税がかかっていない相続では対象になりません。

そして、相続税がかかる相続はごく一部です。国税庁の「令和6年分 相続税の申告事績の概要」では、亡くなった人のうち相続税の申告書が提出されたのは**10.4%**でした。空き家の3,000万円特別控除と並べて「使える特例が2つある」と読める書き方をされることがありますが、前提がまったく違います。

比較日: 2026年8月12日時点

加算できる金額には上限があり、国税庁は「その金額がこの特例を適用しないで計算した譲渡益の金額を超える場合は、その譲渡益相当額となります」「なお、譲渡した財産ごとに計算します」としています。

**この2つは併用できません。**空き家の特例の要件のひとつが「取得費の特例の適用を受けていないこと」だからです。どちらが有利かを選ぶには両方の税額を計算して比べる必要があります。相続税を納めた実家の売却なら、税理士に両方の試算を依頼してください。

出典：国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（令和7年4月1日現在法令等・2026年8月12日確認）、国税庁「令和6年分 相続税の申告事績の概要」（2026年8月12日確認）。

誰に、どの順番で相談すればいいですか？

①登記事項証明書で建築時期と登記を確認する（法務局・司法書士）、②被相続人居住用家屋等確認書の申請方法を市区町村の担当課に聞く、③税額の計算と要件の当てはめを税務署または税理士に相談する、の順が進めやすい形です。①でつまずけば特例の話は不要になります。

段取りに戻りたい場合は売る・貸す・解体する・そのまま持つの4択と決める順番へ、持ち続ける費用と比べたい場合は空き家のまま持つ費用と管理の記事へ進んでください。ほかの記事は実家じまいの記事一覧にあります。

本記事は一般的な制度と手続の流れをまとめたものです。個別の判断は弁護士・司法書士・税理士など各分野の専門家、または各自治体の担当窓口にご確認ください。記事中の国税庁の記載はいずれも令和7年4月1日現在法令等の版で、2026年8月12日に確認したものです。

よくある質問

実家を売ると、売った金額の全部に税金がかかりますか？ かかりません。課税の対象になるのは、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得です。特別控除がある場合は、そこからさらに控除額を引いた金額が課税譲渡所得金額になります。

空き家の3,000万円特別控除は、いつまでに売れば間に合いますか？ 期限は2つあります。制度が対象としているのは平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡で、これとは別に「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という要件があります。相続から時間が経っている場合は後者が先に来ます。

きょうだい3人で相続した実家でも3,000万円まで控除されますか？ 控除額の上限が変わります。国税庁は、令和6年1月1日以後に行う譲渡で、家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までと注記しています。

空き家のあいだに払った固定資産税や修繕費は差し引けますか？ 差し引けません。国税庁は「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません」と明記しています。一方で、土地を売るために建物を取り壊した費用は譲渡費用に含まれます。

出典：国税庁 No.3202、No.3255、No.3306（2026年8月12日確認）。

まとめ

• 課税されるのは売った金額そのものではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得
• 税率は所有期間で分かれ、長期は所得税15％＋住民税5％、短期は所得税30％＋住民税9％。ほかに復興特別所得税が基準所得税額の2.1％
• 相続で取得した不動産の所有期間は、原則として被相続人が取得した日から数える
• 維持費や固定資産税は譲渡費用にならない。土地を売るための建物の取壊し費用はなる
• 空き家の3,000万円特別控除は令和9年12月31日までの譲渡が対象で、令和6年1月1日以後の譲渡は相続人が3人以上なら2,000万円
• 家屋の条件は「昭和56年5月31日以前の建築」「区分所有建物登記がされていない」「相続開始の直前に被相続人以外が居住していない」の3つ
• 個別の売却期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。売却代金1億円以下の要件もある
• 被相続人居住用家屋等確認書は税務署ではなく市区町村が交付する
• 取得費加算の特例は相続税の課税が前提で、令和6年分の申告割合は10.4％。空き家の特例とは併用できない