相続した実家の名義変更はいつまで？相続登記の義務化と費用の目安
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相続した実家の名義変更、つまり相続登記は、2024年4月1日から申請が義務になりました。基本的な義務の期限は、相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内です。正当な理由なく期限内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になり得ます。
「相続登記」という言葉を知らないまま、実家の名義変更だけを調べている人も少なくないはずです。この記事は、亡くなった親や祖父母の名義のままになっている実家がある人、相続をきっかけに義務化の対象だと知った人を想定しています。
この記事では、いつまでに何をする必要があるか、費用がいくらか、依頼先をどう考えればよいかを、法務省・国税庁が公表している情報から整理します。遺産分割の進め方や相続税の計算・節税には触れません。相続手続き全体の期限は相続手続きの期限一覧、終活全体の優先順位は終活でやることを緊急度別に整理した優先順位マップで確認できます。
結論
相続した実家の名義変更（相続登記）は2024年4月1日から申請が義務です。期限は、相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内。施行日より前に相続した未登記の不動産も対象で、法務省は原則として2027年3月31日までに申請するよう案内しています。
期限を過ぎた瞬間に一律で過料が科されるわけではなく、登記官の催告と裁判所の判断を経て10万円以下の過料の対象になり得る、という仕組みです。もう一つ注意したいのが相続人申告登記で、これは期限を止める簡易な措置にすぎず、済ませても名義は移らず、売却や抵当権の設定もできません。
相続登記（実家の名義変更）とは何ですか？
相続登記とは、亡くなった人の名義のままになっている土地・建物を、相続人の名義に変更する登記手続きのことです。法務局（登記所）に申請して行います。
「名義変更」は読者が使う言葉で、法律上の正式な手続き名は「相続登記」または「所有権の移転の登記」です。実家の名義が親や祖父母のままになっている場合、この手続きを経ないと相続人の名義にはなりません。
なぜ相続登記が義務化されたのですか？
相続登記が義務化された背景には、名義が変更されないまま放置される不動産の増加があります。国土交通省は、使用目的のない空き家が1998年の182万戸から2018年には349万戸へ増え、2030年には470万戸に達する見込みだとしています。
総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査（確報集計・令和6年9月25日公表）によると、2023年10月1日時点の全国の空き家数は900万2千戸で過去最多、空き家率は13.8%で過去最高でした。ただしこの900万戸には賃貸募集中の物件や別荘も含まれます。実家のように賃貸・売却の予定がない空き家は385万6千戸（総住宅数の5.9%）で、こちらのほうが読者の状況に近い数字です。
こうした状況を背景に、国は相続登記の義務化によって、施行後5年間で管理不全空家・特定空家等15万物件の改善を目標に掲げています。
出典：国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律 概要、総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」確報集計結果（いずれも2026年8月10日確認）。
相続した実家の名義変更はいつまでにする必要がありますか？
相続登記の義務には2種類あり、それぞれ起算点と期限が異なります。
| 期限 | 起算点 | |
|---|---|---|
| 基本的義務 | 3年以内 | 相続の開始があったことを知り、かつ不動産の所有権を取得したことを知った日 |
| 追加的義務（遺産分割後） | 遺産分割から3年以内 | 遺産の分割が成立した日 |
不動産登記法76条の2は、1項で基本的義務を、2項で遺産分割後の追加的義務を分けて定めています。「相続を知った日」と「遺産分割が成立した日」は別の日付なので、まとめて1つの期限として覚えないでください。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年8月9日確認）。
2024年より前に相続した実家も対象になりますか？
対象になります。相続登記の申請義務化は2024年4月1日に施行されましたが、施行日より前に開始した相続で、まだ相続登記をしていない不動産にも適用されます。
法務省は、施行日前の相続で未登記の不動産について、原則として2027年3月31日（令和9年3月31日）までに相続登記をする必要があると案内しています。不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降の場合は、その日から3年以内です。
親や祖父母の代からずっと名義変更をしていない実家がある場合、この経過措置が直接関わります。「あと何年」ではなく、2027年3月31日という日付をそのまま確認しておくほうが、時間が経っても情報が古びません。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年8月9日確認）。
期限を過ぎるとどうなりますか？
期限を過ぎた瞬間に一律で過料が科されるわけではありません。正当な理由なく相続登記の申請を怠った場合に、10万円以下の過料の対象となり得ますが、過料が決まるまでには次の流れがあります。
- 登記官が申請義務に違反していると把握する
- 登記官が登記を求める催告を行う
- 催告された期限内にも登記がされない
- 登記官が裁判所へ通知する
- 裁判所が要件を判断し、過料を決定する
不動産登記法164条1項の条文は「罰金」ではなく過料です。過料は行政上の秩序罰であり、刑事罰の罰金とは別のものです。「3年を過ぎたら即10万円」ではなく、催告が挟まる点を先に押さえてください。
条文は「正当な理由がないのに」申請を怠った場合と定めています。法務省のQ&Aは、正当な理由として次の5つを例示しています。
- 相続人が極めて多数に上り、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
- 相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
- 配偶者からの暴力の被害者等であり、生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態で避難を余儀なくされている場合
- 経済的に困窮しているために、登記の申請費用を負担する能力がない場合
法務省はこの5つに当てはまらない場合でも、個別の事情に応じて正当な理由が認められることがあるとしています。ただし、自分の事情がどれに当たるかという判断はこの記事では行いません。催告を受けた場合や期限が迫っている場合は、法務局または司法書士へ確認してください。
出典：e-Gov法令検索 不動産登記法164条、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（いずれも2026年8月9日確認）。
名義変更をしないまま放置すると、過料以外にどんな影響がありますか？
相続登記の義務違反そのものの制裁は過料ですが、名義が定まらないまま実家の管理が行き届かなくなると、別の制度が関わってきます。相続登記の効果とは別に、放置された実家は空家法上の管理不全空家等に該当するリスクが高まります。
空家等対策の推進に関する特別措置法（令和5年法律第50号による改正、2023年12月13日施行）は、適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態の空家等を「管理不全空家等」と定義し、市区町村長が指導・勧告を行う仕組みを設けました。
地方税法349条の3の2は、勧告を受けた管理不全空家等の敷地を、固定資産税の住宅用地特例（小規模住宅用地は課税標準を6分の1に軽減する制度）の対象から除外すると定めています。特例が外れる引き金は「指定」ではなく「勧告」です。「特定空家に指定されたら固定資産税が自動的に6倍になる」という説明は条文と一段ズレているため、正確には「勧告を受けると、住宅用地の軽減措置が適用されなくなる」と理解してください。
相続登記そのものは固定資産税の特例に直接影響しません。ただし、名義が定まらず、誰も実家を管理していない状態が続くほど、管理不全空家等の指導・勧告の対象になりやすくなります。名義変更と日常の管理は別の話ですが、両方を放置すると影響が重なります。
出典：e-Gov法令検索 地方税法349条の3の2、e-Gov法令検索 空家等対策の推進に関する特別措置法13条（いずれも2026年8月10日確認）。
相続人申告登記をすれば名義変更は終わりますか？
終わりません。**相続人申告登記は、期限を止めるための簡易な措置であって、名義を移す手続きではありません。**ここを取り違えると、手続きを終えたつもりで先へ進めなくなります。
相続人申告登記は、相続人が基本的義務を簡易に履行できるようにする制度で、特定の相続人が単独で申し出ることができ、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を確定する必要もありません。登録免許税もかかりません。
ただし、法務省は次の2つの限界を明示しています。
- 不動産についての権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記の申請が必要
- 遺産分割に基づく相続登記の申請義務を履行することはできない
| 相続登記（通常） | 相続人申告登記 | |
|---|---|---|
| 名義変更 | できる | できない |
| 遺産分割後の追加的義務 | 履行できる | 履行できない |
| 売却・抵当権設定 | 登記後に可能 | 別途、相続登記が必要 |
| 登録免許税 | 不動産の価額の1,000分の4 | かからない |
つまり相続人申告登記は「とりあえず過料の対象から外れるための措置」であり、「これをやれば名義変更が完了する」という制度ではありません。実家を売る予定がある、担保に入れる予定がある、いずれ遺産分割をする予定がある場合は、最終的に通常の相続登記が必要になります。
出典：法務省「相続人申告登記について」（2026年8月10日確認）。
相続登記にかかる費用はいくらですか？
相続登記そのものにかかる法定の費用は登録免許税で、不動産の価額の**1,000分の4（0.4%）**です。相続人申告登記には登録免許税がかかりません。
国税庁の税額表によると、所有権の移転の登記のうち、相続（および法人の合併、共有物の分割）を原因とするものの税率は1,000分の4です。税率をそのまま当てはめると、次のような金額になります。
| 固定資産税評価額 | 登録免許税（1,000分の4） |
|---|---|
| 500万円 | 2万円 |
| 1,000万円 | 4万円 |
| 3,000万円 | 12万円 |
いずれも税率をそのまま掛けた計算例であり、特定の不動産の評価額への当てはめではありません。実際の課税価格の算定方法や、免税措置が使えるかどうかの判断はこの記事では扱いません。
なお、司法書士へ登記を依頼する場合の報酬額については、当サイトが確認できた公的な公表資料が見つかっていません。依頼を検討する場合は、依頼先から見積もりを取って確認してください。
出典：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（令和7年4月1日現在法令等、2026年8月10日確認）。
登録免許税とは別に相続税の申告が必要かどうかは、この記事では扱いません。判断が必要な場合は税務署か税理士が窓口で、心当たりがなければ税理士ドットコムで相続に対応する税理士を探すといった紹介サービスから探す方法もあります。
相続登記の申請で戸籍の束を何度も出し直さずに済む方法はありますか？
あります。法定相続情報一覧図を使うと、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等の束を、法務局・銀行・税務署などへその都度出し直さずに済みます。
法定相続情報一覧図は平成29年5月に創設された制度です。相続人が戸除籍謄本等の束と、相続関係を一覧にした図を登記所に提出すると、登記官が民法に定められた相続関係と合致しているかを確認したうえで、認証文を付した写しを無料で交付します。申出先は、被相続人の本籍地・最後の住所地・申出人の住所地・被相続人名義の不動産の所在地のいずれかの登記所から選べます。
交付された一覧図の写しは相続登記の申請にも使え、複数の金融機関へ同時に提出することもできます。保存期間は申出日の翌年から起算して5年間で、この間は再交付を受けられます。金融機関ごとに必要書類がどう違うかは銀行の相続手続きに必要な書類で確認できます。
出典：法務局「法定相続情報証明制度について」（2026年8月9日確認）。
相続登記は自分でできますか？依頼先はどう選べばよいですか？
自分で法務局に申請することも、司法書士に依頼することもできます。申請書の具体的な書き方や、今の状況で登記ができるかどうかの判断は司法書士法が定める専門領域にあたるため、この記事では扱いません。
一般的には、相続人が1人だけ、遺言書や遺産分割協議書の内容が単純、といったケースでは自分で法務局の窓口に相談しながら進める人もいます。相続人が多い、戸籍の収集が広範囲にわたる、遺産分割の内容が複雑といったケースでは、司法書士に依頼して進める人が多いとされています。
どちらを選ぶ場合も、まず名義が変わっていない不動産がどれだけあるか、相続人が何人いるかを確認しておくと、相談や申請がスムーズになります。銀行の相続手続きで使う戸籍謄本や法定相続情報一覧図は、法務局への相続登記の申請でも使えます。金融機関ごとの必要書類の違いは銀行の相続手続きに必要な書類にまとめています。
名義変更だけでなく、口座や保険の手続きも同時に残っていて何から手をつけるか決められない場合は、相続アシストに相続手続きのサポート内容を問い合わせるなど、相続手続き全体の相談を受け付けている窓口で必要な作業を洗い出す方法もあります。登記の申請そのものを代理で依頼する先は司法書士です。
名義変更を終えたあと、実家をどうするか
相続登記が済んでいない実家は、売却も、担保に入れることも、賃貸に出す前提の大きな修繕もできません。名義変更は「実家をどうするか」を決める前提条件にあたります。
売る・貸す・解体する・そのまま持つという4つの選択肢の比べ方は、実家じまいの進め方で整理しています。名義変更の見通しが立った段階で、こちらを合わせて確認してください。
売却を選択肢に入れているなら、ハックベリーズ不動産で相続した実家の査定を相談するなどで価格帯だけ先に把握しておくと、登記にかける費用や時間と並べて考えられます。実際に売買契約へ進めるのは、相続登記を終えて名義が相続人に移ったあとです。
よくある質問
相続した実家の名義変更をしないとどうなりますか？ 正当な理由がないのに相続登記の申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になり得ます。ただし過料が決まる前には、登記官による催告、裁判所への通知、裁判所の判断という流れがあり、期限を過ぎた瞬間に一律で科されるわけではありません。あわせて、名義が定まらず誰も管理していない実家は、空家法上の管理不全空家等として市区町村長の指導・勧告の対象になり、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなることもあります。
2024年より前に相続した実家も相続登記の義務化の対象ですか？ 対象になります。施行日（2024年4月1日）より前に開始した相続で、まだ相続登記をしていない不動産についても、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があると法務省が案内しています。
相続人申告登記をすれば実家を売れますか？ 売れません。相続人申告登記は基本的義務の期限を止めるための簡易な措置であって、不動産の権利関係を公示する手続きではないため、売却や抵当権の設定には別途、通常の相続登記が必要です。
相続登記の費用はいくらですか？ 法定の費用は登録免許税で、不動産の価額の1,000分の4です。固定資産税評価額1,000万円の土地であれば4万円という計算になります。相続人申告登記には登録免許税はかかりません。司法書士へ依頼する場合の報酬額は依頼先の見積もりで確認してください。
相続登記は自分でできますか？ 自分で法務局へ申請することもできます。相続人の数が多い、遺産分割の内容が複雑といった場合は、司法書士に依頼して進めるケースが多いとされています。個別の状況で自分に向いているかどうかは、法務局の窓口や司法書士に相談してください。
まとめ
- 相続した実家の名義変更＝相続登記は、2024年4月1日から申請が義務化されている
- 基本的義務は「相続と不動産の取得を知った日から3年以内」、遺産分割後の追加的義務は「遺産分割の日から3年以内」
- 施行日より前に相続した未登記の不動産も対象で、経過措置の期限は2027年3月31日
- 期限を過ぎても即座に過料が科されるわけではなく、登記官の催告と裁判所の判断を経る
- 相続人申告登記は期限を止める措置であって、名義変更そのものではない。売却・抵当権設定・遺産分割後の義務のいずれにも使えない
- 相続登記の登録免許税は不動産の価額の1,000分の4、相続人申告登記は0円
本記事は一般的な制度と手続きの流れをまとめたものです。個別の判断は弁護士・司法書士など各分野の専門家にご相談ください。